築古の家でも売れる？古家付き土地として売る方法
2025年07月09日
「古くなった家って、もう売れないのでは？」
そんな心配をされる方も多いですが、実は築30年や50年を超えた家でも売却は可能です。
ポイントは「建物そのもの」ではなく「土地の価値」に注目すること。
ここでは、古家付き土地としての売却方法やメリット・注意点について、わかりやすくご紹介します！
目次
築古物件の現状と資産価値
日本では、建物の資産価値は築年数とともに大きく下がる傾向があります。
特に築20～25年を超えると、建物の評価額はほぼゼロに近づくのが一般的です。
つまり、築30年や築50年以上の家では、実際に評価されるのは「土地の価格」が中心となります。土地の価値は築年数に関係なく維持されるため、こうした物件は「古家付き土地」としての売却が現実的な選択肢です。
古家付き土地として売るメリット・デメリット
古家付きのまま売れば、解体費用が不要でコストを抑えられます。また、建物があることで固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が適用され、税金も安く済みます。一方、更地にすれば、買主が自由に家を建てやすくなりますが、売主が解体費用を負担する必要があるため、コストがかかります。さらに、古家付きで売却する場合はリノベーション目的など一定の需要もありますが、老朽化が進んでいると値引き交渉が入りやすい傾向です。逆に更地で売却すれば土地の魅力が伝わりやすく、売却スピードが上がることもあります。
どちらが有利かは、建物の状態や地域のニーズを総合的に見極めることが大切です。
築30年・築50年以上の物件の売却実態
築30年以上の家は建物価値がほぼゼロとみなされ、土地の価格のみで取引されるのが一般的です。
築50年以上になると、建物に価値が残っていないことが多いですが、土地と一緒に売ることで買主が見つかる可能性があります。
また、古民家やリノベーション需要がある地域では、建物にも付加価値がつくことがあります。
近年は「古さ」を魅力と捉える買主も増えているため、意外なニーズがあるかもしれません。
古家付き土地として売る具体的な方法
・そのまま売却
建物を解体せず、現状のままで売り出す方法です。購入した買主がリフォームするか、解体して新築するかを自由に選べるため、費用や工事内容を自分で決めたい人にとって魅力的です。売主側の負担が少ないのがメリットですが、建物の状態によっては内見時の印象に注意が必要です。
・「更地渡し可」として売却
売却時には建物が残っていても、「必要であれば更地にしてお渡しします」と条件を加える方法です。買主にとっては解体費用の心配が減り、検討しやすくなります。売主としては費用負担が発生しますが、その分、売却スピードが上がる可能性があります。
・空き家バンクや自治体のサポートを活用
各自治体が運営する「空き家バンク」に物件を登録し、移住希望者や、古民家に関心がある買主にアプローチする方法です。
・不動産会社への買取依頼
すぐに売却したい場合は、買取専門の不動産会社に依頼するのも一つの手です。
ただし、買取の場合は一般的に市場価格よりも売却価格が低くなりやすい点や、物件の条件によっては希望通りの価格がつかないことがデメリットとして挙げられます。
売却するためのポイント
・複数の不動産会社に査定を依頼
会社ごとに評価の仕方が異なるため、比較して適正価格を見極めましょう。
・ホームインスペクション（住宅診断）の活用
建物の状態を事前に把握しておくことで、買主への安心材料になります。
・土地の境界や権利関係を明確にする
登記や境界確定があいまいだとトラブルのもとになるため、事前整理が大切です。
売却時の注意点
・契約不適合責任の明記
築古物件には不具合が多いため、「現状有姿」と契約書に記載し、責任の範囲を明確にしましょう。ただし、これだけでは売主の責任がすべて免除されるわけではないため、契約不適合責任を免除する特約もあわせて記載することが大切です。物件の不具合は事前にきちんと説明しましょう。
売主には物件の状態について買主に説明・開示する義務があり、重要な不具合や既知の欠陥については必ず説明することがトラブル防止につながります。
・家財の撤去
古家付きとはいえ、家具や荷物が残っていると印象が悪くなることも。基本的に片付けておくのが理想です。荷物がないと室内が広く見え、買主が暮らしをイメージしやすくなります。
一方、家具やゴミが残っていると処分の手間から値下げ交渉の原因に。良い条件で売るには、事前の片付けが大切です。
・更地にした場合の固定資産税に注意
建物を解体すると「住宅用地の特例」が外れ、固定資産税が最大6倍になるケースもあります。解体後は土地が「更地」として扱われるため、住宅用地特例による軽減措置が適用されなくなるからです。その結果、翌年度から固定資産税や都市計画税の負担が大幅に増える可能性があります。特に、売却までに時間がかかった場合、その間の税負担が重くなる点に注意が必要です。
まとめ
築古でも「売れるチャンス」はある!
築年数の経った家でも、「古家付き土地」として売却すれば買主が見つかる可能性はあります。建物の価値がなくても、立地や周辺環境の良さ、家財を撤去しておくなど、工夫次第で売却のチャンスは広がります。ただし、更地より売却に時間がかかることもあるため、価格や売却期間には注意が必要です。まずは専門の不動産会社に相談し、適切な売却プランを立てることが大切です。
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