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築古の家でも売れる？古家付き土地として売る方法

2025年07月09日

「古くなった家って、もう売れないのでは？」
そんな心配をされる方も多いですが、実は築30年や50年を超えた家でも売却は可能です。

ポイントは「建物そのもの」ではなく「土地の価値」に注目すること。
ここでは、古家付き土地としての売却方法やメリット・注意点について、わかりやすくご紹介します！

築古物件の現状と資産価値

日本では、建物の資産価値は築年数とともに大きく下がる傾向があります。
特に築20～25年を超えると、建物の評価額はほぼゼロに近づくのが一般的です。

つまり、築30年や築50年以上の家では、実際に評価されるのは「土地の価格」が中心となります。土地の価値は築年数に関係なく維持されるため、こうした物件は「古家付き土地」としての売却が現実的な選択肢です。

古家付き土地として売るメリット・デメリット

古家付きのまま売れば、解体費用が不要でコストを抑えられます。また、建物があることで固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が適用され、税金も安く済みます。一方、更地にすれば、買主が自由に家を建てやすくなりますが、売主が解体費用を負担する必要があるため、コストがかかります。さらに、古家付きで売却する場合はリノベーション目的など一定の需要もありますが、老朽化が進んでいると値引き交渉が入りやすい傾向です。逆に更地で売却すれば土地の魅力が伝わりやすく、売却スピードが上がることもあります。

どちらが有利かは、建物の状態や地域のニーズを総合的に見極めることが大切です。

築30年・築50年以上の物件の売却実態

築30年以上の家は建物価値がほぼゼロとみなされ、土地の価格のみで取引されるのが一般的です。
築50年以上になると、建物に価値が残っていないことが多いですが、土地と一緒に売ることで買主が見つかる可能性があります。
また、古民家やリノベーション需要がある地域では、建物にも付加価値がつくことがあります。
近年は「古さ」を魅力と捉える買主も増えているため、意外なニーズがあるかもしれません。

古家付き土地として売る具体的な方法

・そのまま売却
建物を解体せず、現状のままで売り出す方法です。購入した買主がリフォームするか、解体して新築するかを自由に選べるため、費用や工事内容を自分で決めたい人にとって魅力的です。売主側の負担が少ないのがメリットですが、建物の状態によっては内見時の印象に注意が必要です。

・「更地渡し可」として売却
売却時には建物が残っていても、「必要であれば更地にしてお渡しします」と条件を加える方法です。買主にとっては解体費用の心配が減り、検討しやすくなります。売主としては費用負担が発生しますが、その分、売却スピードが上がる可能性があります。

・空き家バンクや自治体のサポートを活用
各自治体が運営する「空き家バンク」に物件を登録し、移住希望者や、古民家に関心がある買主にアプローチする方法です。

・不動産会社への買取依頼
すぐに売却したい場合は、買取専門の不動産会社に依頼するのも一つの手です。
ただし、買取の場合は一般的に市場価格よりも売却価格が低くなりやすい点や、物件の条件によっては希望通りの価格がつかないことがデメリットとして挙げられます。

売却するためのポイント

・複数の不動産会社に査定を依頼
会社ごとに評価の仕方が異なるため、比較して適正価格を見極めましょう。

・ホームインスペクション（住宅診断）の活用
建物の状態を事前に把握しておくことで、買主への安心材料になります。

・土地の境界や権利関係を明確にする
登記や境界確定があいまいだとトラブルのもとになるため、事前整理が大切です。

売却時の注意点

・契約不適合責任の明記
築古物件には不具合が多いため、「現状有姿」と契約書に記載し、責任の範囲を明確にしましょう。ただし、これだけでは売主の責任がすべて免除されるわけではないため、契約不適合責任を免除する特約もあわせて記載することが大切です。物件の不具合は事前にきちんと説明しましょう。
売主には物件の状態について買主に説明・開示する義務があり、重要な不具合や既知の欠陥については必ず説明することがトラブル防止につながります。

・家財の撤去
古家付きとはいえ、家具や荷物が残っていると印象が悪くなることも。基本的に片付けておくのが理想です。荷物がないと室内が広く見え、買主が暮らしをイメージしやすくなります。
一方、家具やゴミが残っていると処分の手間から値下げ交渉の原因に。良い条件で売るには、事前の片付けが大切です。

・更地にした場合の固定資産税に注意
建物を解体すると「住宅用地の特例」が外れ、固定資産税が最大6倍になるケースもあります。解体後は土地が「更地」として扱われるため、住宅用地特例による軽減措置が適用されなくなるからです。その結果、翌年度から固定資産税や都市計画税の負担が大幅に増える可能性があります。特に、売却までに時間がかかった場合、その間の税負担が重くなる点に注意が必要です。

まとめ

築古でも「売れるチャンス」はある!

築年数の経った家でも、「古家付き土地」として売却すれば買主が見つかる可能性はあります。建物の価値がなくても、立地や周辺環境の良さ、家財を撤去しておくなど、工夫次第で売却のチャンスは広がります。ただし、更地より売却に時間がかかることもあるため、価格や売却期間には注意が必要です。まずは専門の不動産会社に相談し、適切な売却プランを立てることが大切です。

「もう無理かも…」とあきらめる前に、ぜひ一歩踏み出してみてください！

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当社では、築年数の経った物件や古家付き土地の査定も無料で承っております。
現地の状況や売主様のご希望を伺いながら「売れる可能性があるかどうか」「どんな売り方が合っているか」をご提案いたします。査定だけでももちろんOKです！

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※この記事の内容は、執筆時点の情報をもとにご紹介しています。法改正や制度の変更により、現在の内容と異なる場合があります。詳しくは、ページ下部の免責事項もあわせてご覧ください。

不動産売却

不動産売却の基本の流れをわかりやすく解説

2025年06月15日

不動産売却の基本の流れ

不動産の売却は、人生の中でそう何度も経験することではありません。

そのため、いざ売却を考えたときに「何から始めればいいのか分からない」「どんな手順で進めるべきなのか不安」と感じる方も多いはずです。
この記事では、不動産会社の立場から「売却の基本的な流れ」を6つのステップに分けて、ポイントや注意点も交えながらわかりやすくご紹介します。

売却の準備と情報収集

不動産売却は高額な取引であるうえ、手続きや書類も多く、初めての方にとってはハードルが高く感じられるかもしれません。
まず行いたいのが、ご自身の状況や希望を整理することです。

・売却の理由は何か？（住み替え・相続・資金化など）

・いつまでに売りたいか？

・いくらで売りたいか？

これらを明確にしておくと、後の流れがスムーズになります。
また、インターネット検索で近隣の売却事例や相場をチェックしておくと、無理のない価格設定ができます。
さらに、以下のような書類も早めに準備しておくと安心です。

・固定資産税納税通知書

・登記簿謄本

・建築図面やパンフレット

・住宅性能評価書等（あれば）

・リフォーム履歴等がわかるもの

・本人確認書類

不動産会社への査定依頼・媒介契約

売却の準備が整ったら、不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定は無料で行ってくれる会社がほとんどなので、何社か依頼して比較するのがおすすめです。
査定価格だけでなく、担当者の対応や提案内容、売却戦略などもチェックしましょう。

依頼する会社が決まったら「媒介契約」を結びます。
媒介契約には3つの種類があります。

・専属専任媒介：1社のみと契約＋週1回以上の報告義務

・専任媒介：1社のみと契約＋2週間に1回以上の報告義務

・一般媒介：複数社に依頼可能（報告義務なし）

それぞれにメリット・デメリットがあるため、希望や状況に応じて選択しましょう。
専属専任媒介と専任媒介には、不動産流通機構レインズ(全国の不動産会社が物件情報を登録・検索できるシステム)への登録義務があります。

売却活動と内覧対応

媒介契約を結ぶと、不動産会社が本格的な売却活動をスタートします。
周知方法は希望にあわせて決定しますが、以下のような方法があります。

・HP、ポータルサイトへの掲載

・チラシ・SNS・店頭掲示など

・既存顧客への紹介

内覧希望があった際は、できるだけ物件を明るく・清潔に保つことが大切です。
第一印象はとても重要です。可能であれば、以下を意識しましょう。

・水回りの掃除

・カーテンを開けて部屋を明るく

・家具の整理整頓

売主様が立ち会うことで、住み心地や周辺環境などを直接伝えられるのも強みになります。

売買契約の締結

購入希望者と条件交渉がまとまれば、いよいよ売買契約の締結です。
契約前には「重要事項説明」が行われ、契約内容の確認が行われます。
内容をしっかり理解し、不明点は必ず質問しておきましょう。

契約書への署名・押印と、買主様から手付金の受領をもって、契約が成立します。
事前に印鑑証明書を取得し、実印が有効なものであることの証明が必要となります。
この時点で基本的にキャンセルが難しくなるため、慎重な判断が必要です。

決済・引渡し

契約後、買主様の住宅ローン審査などが完了したら、いよいよ決済と引渡しです。

・司法書士の立ち会いのもと、所有権移転登記

・残代金の受領

・固定資産税および都市計画税の清算

・抵当権の抹消（必要な場合）

・鍵や説明書などの引渡し

この手続きが完了すると、正式に買主様へ所有権が移転します。
【事前に準備しておきたい書類】

・登記識別情報通知書

・銀行口座情報（売却代金受取用）

・固定資産評価証明書など

売却後の確定申告

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年の確定申告が必要です。
ただし、マイホームを売却した場合には、3,000万円の特別控除などの優遇措置が受けられることも。早めに以下の書類を揃えておくと安心です。

・売買契約書（コピー）

・登記費用や仲介手数料の領収書

・譲渡所得計算書

・確定申告書

税金や控除についての詳細については、専門の税理士に相談しましょう。

まとめ

不動産売却は、準備から引渡し・確定申告まで、さまざまな工程があります。

「何をどう進めたらいいのか分からない」という方も多いと思いますが、信頼できる不動産会社と一緒に進めることで安心して取引ができます。

弊社では、売主様のご事情やご希望をしっかりと伺いながら、迅速・丁寧にサポートいたします。
どんな些細なことでもお気軽にご相談ください。初めての不動産売却も、安心してお任せいただけるよう努めてまいります。

売却・無料査定のご相談はこちらから

不動産売却

不動産売却で大切なこと

2025年02月04日

不動産売却で大切なこととは？知っておきたいポイントを簡単にご紹介

自分が所有する土地や建物などの不動産を売却する場合、大きな資産の移動を伴うため、慎重に進める必要があり、様々な手続きや準備が求められます。

不動産売却で特に押さえておきたいポイントについてご紹介します。

適正な価格設定

適正な価格で売りに出すことが、早期売却や高値での売却につながります。価格が高すぎると買い手が見つかりにくく、低すぎると損失が大きくなります。そこで、地域の売却相場や最近の取引事例などを調査し、適切な価格設定を行うことがカギといえます。

適正な価格設定を行うために‥不動産査定の重要性

不動産の査定には、主に以下の3つの方法があります。

１．机上査定

机上査定は、不動産会社が過去の取引データや周辺の市場動向を基に、おおよその価格を算出する簡易査定です。短時間で結果が得られますが、現地の状況を反映していないため、精度はやや低めです。

２．訪問査定

訪問査定は、実際に現地調査を行い物件の査定を行う方法です。立地・土地の形状、建物の工法や状態、リフォームの有無、さらに周辺環境なども考慮して、より正確な査定価格を算出します。査定の精度が高く、信頼性があります。

３．オンライン査定

最近では、インターネットで簡単に利用できるオンライン査定も人気ですが、机上査定同様おおよその価格算出となりますので、精度を上げるためには現地査定を行うことが大切です。

スピード重視であれば、上記１と３の方法となりますが、おおよその価格算出であることから上記２の訪問査定を不動産会社に依頼することをおすすめします。

訪問査定での現地調査を基に査定価格を設定することで、売却価格の根拠が明確になり、買い手に対して透明性を提供できます。これにより、交渉の場での誤解やトラブルを避けることができます。

一般的に現地調査を含む売却査定は、売却を前提として無料で行われるケースが多いです。査定の結果等を考慮し、媒介(仲介)契約締結の可否を判断します。ただし、公的に証明する「不動産鑑定評価書」が必要な場合は、有料で不動産鑑定士に依頼することになります。

売却の注意点

売却後に発生する売却益に対する税金（譲渡所得税）やその他の諸費用を考慮する必要があります。また、不動産取引は法的に複雑な側面があるため、契約内容や手続きに関しては専門家の助言を得ることが重要です。

不動産売却で大切なこと

当社が何よりも大切にしているのは、売主様の「想い」を受け止め、買主様へとつなぐことです。
思い入れのある土地や建物を手放す決断には、それぞれの背景や気持ちがあります。そして、購入を希望される買主様にも、叶えたい暮らしや守りたい家族のカタチがあります。

売主様と買主様の想いはそれぞれ異なりますが、不動産の売買は単なる取引ではなく、「想いを紡ぐこと」でもあります。私たちはその想いをしっかりと受け止め、「心を紡ぐ架け橋」となれるよう、お手伝いいたします。

日本国不動産では、不動産売却についての無料相談を承っております。また、鶴岡市の土地・建物の売却査定は無料で迅速に対応いたします。どうぞお気軽にお問い合わせください。

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不動産売却

成年後見制度における不動産売却について

2024年11月06日

成年後見制度を利用した不動産売却の要点をわかりやすく紹介

成年後見制度は、認知症などにより判断能力が低下した方を保護し、財産を守るための制度です。代理人がその方に代わり様々な契約をしたり、資産を管理したりできる制度です。ただし、売却には特定の法的な手続きや家庭裁判所の許可が必要となります。本記事では、成年後見制度を利用した不動産売却の流れや注意点について、分かりやすく解説いたします。

成年後見制度の概要

成年後見制度は、認知症などにより判断能力が低下した際に、その方の財産や生活を守るための制度です。この制度には、以下の2つのタイプがあります。

・任意後見制度
本人が判断能力を保っている段階で、信頼できる方を将来の後見人として指名できる制度です。

・法定後見制度
既に判断能力が低下している場合に、家庭裁判所が後見人を選ぶ制度で、「後見人」「保佐人」「補助人」のいずれかが選出されます。

成年後見制度利用の流れ

1. 地域の相談窓口へ問い合わせる
市区町村の相談窓口や成年後見制度に関わっている団体へ相談する。
2. 家庭裁判所へ申し立て
必要書類と手数料を用意し、家庭裁判所へ法定後見人の審判の申し立てを行います。
3. 裁判所が成年後見人を決定
裁判所が成年後見人などを決定します。本人との利害関係その他の事情を考慮して成年後見人が選ばれるため、必ずしも親族が選ばれる訳ではありません。家族から成年後見人が選ばれる確率は２割弱と減少傾向にあるようです。

不動産売却の基本的な流れ

成年後見制度の下で不動産を売却する場合、以下の流れに沿って手続きが進められます。

不動産会社との媒介契約
成年後見人は、まず不動産会社と媒介契約を結び、物件の売却活動を開始します。
売買契約の締結
買い手が決まり、条件が整ったら売買契約を締結します。この際、契約には通常「停止条件」（特定の条件成就により法律行為が発生する）がつけられます。
※裁判所から許可が下りなかった場合は契約そのものが不成立。
家庭裁判所への申立て
売買契約後、家庭裁判所に「居住用不動産処分許可申立て」を行い、売却の許可を申請します。
許可の取得
裁判所が申立てを審査し、売却の理由や条件の妥当性を判断します。許可が下りると次の手続きに進むことができます。
決済・引き渡し
裁判所の許可後に、売却代金の受け取りや物件の引き渡しを行います。