2025年06月15日

不動産売却の基本の流れ

不動産の売却は、人生の中でそう何度も経験することではありません。

そのため、いざ売却を考えたときに「何から始めればいいのか分からない」「どんな手順で進めるべきなのか不安」と感じる方も多いはずです。
この記事では、不動産会社の立場から「売却の基本的な流れ」を6つのステップに分けて、ポイントや注意点も交えながらわかりやすくご紹介します。

売却の準備と情報収集

不動産売却は高額な取引であるうえ、手続きや書類も多く、初めての方にとってはハードルが高く感じられるかもしれません。
まず行いたいのが、ご自身の状況や希望を整理することです。

これらを明確にしておくと、後の流れがスムーズになります。
また、インターネット検索で近隣の売却事例や相場をチェックしておくと、無理のない価格設定ができます。
さらに、以下のような書類も早めに準備しておくと安心です。

不動産会社への査定依頼・媒介契約

売却の準備が整ったら、不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定は無料で行ってくれる会社がほとんどなので、何社か依頼して比較するのがおすすめです。
査定価格だけでなく、担当者の対応や提案内容、売却戦略などもチェックしましょう。

依頼する会社が決まったら「媒介契約」を結びます。
媒介契約には3つの種類があります。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、希望や状況に応じて選択しましょう。
専属専任媒介と専任媒介には、不動産流通機構レインズ(全国の不動産会社が物件情報を登録・検索できるシステム)への登録義務があります。

 

売却活動と内覧対応

媒介契約を結ぶと、不動産会社が本格的な売却活動をスタートします。
周知方法は希望にあわせて決定しますが、以下のような方法があります。

内覧希望があった際は、できるだけ物件を明るく・清潔に保つことが大切です。
第一印象はとても重要です。可能であれば、以下を意識しましょう。

売主様が立ち会うことで、住み心地や周辺環境などを直接伝えられるのも強みになります。

売買契約の締結

購入希望者と条件交渉がまとまれば、いよいよ売買契約の締結です。
契約前には「重要事項説明」が行われ、契約内容の確認が行われます。
内容をしっかり理解し、不明点は必ず質問しておきましょう。

契約書への署名・押印と、買主様から手付金の受領をもって、契約が成立します。
事前に印鑑証明書を取得し、実印が有効なものであることの証明が必要となります。
この時点で基本的にキャンセルが難しくなるため、慎重な判断が必要です。

決済・引渡し

契約後、買主様の住宅ローン審査などが完了したら、いよいよ決済と引渡しです。

この手続きが完了すると、正式に買主様へ所有権が移転します。
【事前に準備しておきたい書類】

売却後の確定申告

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年の確定申告が必要です。
ただし、マイホームを売却した場合には、3,000万円の特別控除などの優遇措置が受けられることも。早めに以下の書類を揃えておくと安心です。

税金や控除についての詳細については、専門の税理士に相談しましょう。

まとめ

不動産売却は、準備から引渡し・確定申告まで、さまざまな工程があります。

「何をどう進めたらいいのか分からない」という方も多いと思いますが、信頼できる不動産会社と一緒に進めることで安心して取引ができます。

弊社では、売主様のご事情やご希望をしっかりと伺いながら、迅速・丁寧にサポートいたします。
どんな些細なことでもお気軽にご相談ください。初めての不動産売却も、安心してお任せいただけるよう努めてまいります。

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2025年02月04日

不動産売却で大切なこととは？ 知っておきたいポイントを簡単にご紹介

自分が所有する土地や建物などの不動産を売却する場合、大きな資産の移動を伴うため、慎重に進める必要があり、様々な手続きや準備が求められます。

不動産売却で特に押さえておきたいポイントについてご紹介します。

適正な価格設定

適正な価格で売りに出すことが、早期売却や高値での売却につながります。価格が高すぎると買い手が見つかりにくく、低すぎると損失が大きくなります。そこで、地域の売却相場や最近の取引事例などを調査し、適切な価格設定を行うことがカギといえます。

適正な価格設定を行うために‥不動産査定の重要性

不動産の査定には、主に以下の3つの方法があります。

１．机上査定

机上査定は、不動産会社が過去の取引データや周辺の市場動向を基に、おおよその価格を算出する簡易査定です。短時間で結果が得られますが、現地の状況を反映していないため、精度はやや低めです。

２．訪問査定

訪問査定は、実際に現地調査を行い物件の査定を行う方法です。立地・土地の形状、建物の工法や状態、リフォームの有無、さらに周辺環境なども考慮して、より正確な査定価格を算出します。査定の精度が高く、信頼性があります。

３．オンライン査定

最近では、インターネットで簡単に利用できるオンライン査定も人気ですが、机上査定同様おおよその価格算出となりますので、精度を上げるためには現地査定を行うことが大切です。

スピード重視であれば、上記１と３の方法となりますが、おおよその価格算出であることから上記２の訪問査定を不動産会社に依頼することをおすすめします。

訪問査定での現地調査を基に査定価格を設定することで、売却価格の根拠が明確になり、買い手に対して透明性を提供できます。これにより、交渉の場での誤解やトラブルを避けることができます。

一般的に現地調査を含む売却査定は、売却を前提として無料で行われるケースが多いです。査定の結果等を考慮し、媒介(仲介)契約締結の可否を判断します。ただし、公的に証明する「不動産鑑定評価書」が必要な場合は、有料で不動産鑑定士に依頼することになります。

売却の注意点

売却後に発生する売却益に対する税金（譲渡所得税）やその他の諸費用を考慮する必要があります。また、不動産取引は法的に複雑な側面があるため、契約内容や手続きに関しては専門家の助言を得ることが重要です。

不動産売却で大切なこと

当社が何よりも大切にしているのは、売主様の「想い」を受け止め、買主様へとつなぐことです。
思い入れのある土地や建物を手放す決断には、それぞれの背景や気持ちがあります。そして、購入を希望される買主様にも、叶えたい暮らしや守りたい家族のカタチがあります。

売主様と買主様の想いはそれぞれ異なりますが、不動産の売買は単なる取引ではなく、「想いを紡ぐこと」でもあります。私たちはその想いをしっかりと受け止め、「心を紡ぐ架け橋」となれるよう、お手伝いいたします。

日本国不動産では、不動産売却についての無料相談を承っております。また、鶴岡市の土地・建物の売却査定は無料で迅速に対応いたします。どうぞお気軽にお問い合わせください。

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2024年11月06日

成年後見制度を利用した不動産売却の要点をわかりやすく紹介

成年後見制度は、認知症などにより判断能力が低下した方を保護し、財産を守るための制度です。代理人がその方に代わり様々な契約をしたり、資産を管理したりできる制度です。ただし、売却には特定の法的な手続きや家庭裁判所の許可が必要となります。本記事では、成年後見制度を利用した不動産売却の流れや注意点について、分かりやすく解説いたします。

成年後見制度の概要

成年後見制度は、認知症などにより判断能力が低下した際に、その方の財産や生活を守るための制度です。この制度には、以下の2つのタイプがあります。

・任意後見制度
本人が判断能力を保っている段階で、信頼できる方を将来の後見人として指名できる制度です。

・法定後見制度
既に判断能力が低下している場合に、家庭裁判所が後見人を選ぶ制度で、「後見人」「保佐人」「補助人」のいずれかが選出されます。

成年後見制度利用の流れ

1. 地域の相談窓口へ問い合わせる
市区町村の相談窓口や成年後見制度に関わっている団体へ相談する。
2. 家庭裁判所へ申し立て
必要書類と手数料を用意し、家庭裁判所へ法定後見人の審判の申し立てを行います。
3. 裁判所が成年後見人を決定
裁判所が成年後見人などを決定します。本人との利害関係その他の事情を考慮して成年後見人が選ばれるため、必ずしも親族が選ばれる訳ではありません。家族から成年後見人が選ばれる確率は２割弱と減少傾向にあるようです。

不動産売却の基本的な流れ

成年後見制度の下で不動産を売却する場合、以下の流れに沿って手続きが進められます。

1. 不動産会社との媒介契約
   成年後見人は、まず不動産会社と媒介契約を結び、物件の売却活動を開始します。
2. 売買契約の締結
   買い手が決まり、条件が整ったら売買契約を締結します。この際、契約には通常「停止条件」（特定の条件成就により法律行為が発生する）がつけられます。
   ※裁判所から許可が下りなかった場合は契約そのものが不成立。
3. 家庭裁判所への申立て
   売買契約後、家庭裁判所に「居住用不動産処分許可申立て」を行い、売却の許可を申請します。
4. 許可の取得
   裁判所が申立てを審査し、売却の理由や条件の妥当性を判断します。許可が下りると次の手続きに進むことができます。
5. 決済・引き渡し
   裁判所の許可後に、売却代金の受け取りや物件の引き渡しを行います。

注意すべきポイント

成年後見制度で不動産を売却する際には、いくつかの重要な注意点があります。

・居住用不動産と非居住用不動産の違い
居住用の不動産売却には、家庭裁判所や成年後見監督人の許可が必要です。非居住用の場合、許可は不要ですが、成年後見人が自由に売却できるわけではありません。また、売却を行う正当な理由が必要ですので、判断できない場合には専門家に相談しましょう。

・売却理由の正当性
生活費や医療費の確保など、具体的で正当な売却理由が必要です。裁判所は、申立ての際に売却の妥当性を確認します。

手続きにかかる費用と時間

成年後見制度での不動産売却には、費用や時間も必要です。以下に代表的な費用を挙げます。

成年後見人の審理期間については、一概にはいえませんが多くの場合、申立てから法定後見開始まで４か月以内となっています。

専門家への相談をおすすめします

成年後見制度を利用した不動産売却は、複雑な手続きが求められます。売却の目的や手続きの妥当性をしっかり確認しないと、契約が無効になる可能性もあるため、専門家と連携しながら進めるのが安心です。鶴岡市、庄内エリアの不動産売却については、まずはお気軽にご相談ください。

参考：厚生労働省ホームページ「成年後見はやわかり」https://guardianship.mhlw.go.jp/

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