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空き家を買ってリノベーション　ー　鶴岡市での費用と注意点まとめ

2025年08月03日

「いつか自分らしい家を持ちたい」— そんな想いを形にするため、空き家を購入してリノベーションを選ぶ方が増えています。
鶴岡市は、自然と便利さがほどよく調和し、物件価格も手頃。さらに市の補助金制度が充実しているため、無理のない資金計画で理想の暮らしが実現しやすい地域です。
今回は、空き家を購入してリノベーションを考えている方に向けて、費用の目安や補助金情報、注意したいポイントをわかりやすくまとめました。
「これからどう動けばいいのか？」という方に、少しでも参考になればうれしいです。

なぜ今、空き家リノベ？鶴岡市の特長と最新事情

日本の空き家率は2023年10月1日時点で13.8％に達し、空き家対策の重要性は、これまで以上に高まっています。空き家の増加により、管理の手間や行政からの指導リスクが大きくなっている一方で、新築コストの上昇や法改正の影響もあり、中古住宅を活用することが経済的にも有利なケースが増えています。
また、ライフスタイルや価値観の多様化により、「自分らしい住まい」を求めるニーズも拡大中。地方移住や二拠点生活、リモートワークの普及も相まって、空き家をリノベーションして活用する動きが加速しています。

鶴岡市においても、放置された空き家が深刻な問題となっています。
それでも鶴岡市は「手頃な価格」「自然あふれる暮らし」「市独自の大型支援」が揃う注目エリア。また、国内で初めて「ユネスコ食文化創造都市」に認定された地域でもあり、四季折々の食の魅力にあふれたまちです。
都市部よりも高額な補助金を受けられる可能性があり、移住や子育て世帯からの人気も高まっています。

空き家購入＆リノベの流れ【全体像と手順】

希望エリア・条件を決める
現地見学：写真では分からない“空気感”や生活の便利さをチェック
専門家と建物調査：基礎・シロアリ・屋根・配管の確認は必須
法的な権利関係の確認：再建築の可否や用途制限
資金計画・補助金申請のスケジュール調整
プラン提案・見積り、業者選定
工事スタート → 完了検査
入居と長期的な維持管理の計画

鶴岡市のリフォーム補助金【2025年版】

鶴岡市では、市内における住宅の質の向上や定住促進、空き家の活用などを目的として、「住宅リフォーム支援事業補助金」を交付しています。2025年度も各種支援メニューが用意されており、条件に該当する場合には、工事費の一部について補助を受けることができます。

主な補助制度と内容

・空き家活用・移住者向け特別枠：工事費の20％（上限200万円）
・中心市街地活性化枠：工事費の30％（上限300万円）
・一般世帯向け：工事費の10〜20％（上限20～30万円）
・店舗改装向け支援制度：最大100万円

補助対象となる主な条件

・鶴岡市内にある住宅（または店舗）が対象
・市内に本社・営業所を持つ登録業者による施工が必要
・工事前に申請し、交付決定後に着工すること
・一定の施工金額以上であること（例：20万円以上）
・過去に同一物件で補助金を受けていないこと

申請受付期間

・第1回：2025年4月1日〜7月31日
・第2回：2025年8月20日〜9月3日

注意点

補助金は予算に限りがあるため、申請多数の場合は抽選や先着順になることもあります。また、制度の内容は年度によって変更されることがあるため、必ず鶴岡市役所や公式ホームページなどで最新情報をご確認ください。

出典：鶴岡市ホームページ令和7年度鶴岡市住宅リフォーム支援事業補助金について

リノベ費用「相場」と内訳例

リノベーションにかかる費用は、工事の範囲や使用する設備によって大きく変動します。以下は、一般的な相場として参考になる金額です。

施工内容	費用目安
フルリノベ	500万～2,500万円前後
キッチン交換	50万～150万円
浴室交換	50万～150万円
壁紙張替え(6畳)	2.6万～6万円
屋根修繕	15万～260万円
設計・申請費	15万～50万円
諸経費	総額の2～3%

※補助金を最大限に活用することで、費用負担を減らせますが、想定外の追加費用（床下腐食・配管・アスベスト等）も考慮し、総額の10～20％。予備費を確保するのがおすすめです。

こうすれば失敗しない！注意したいポイント

見えない劣化（基礎・配管・シロアリ・アスベスト等）は事前調査で把握

中古住宅では、見た目では分からない部分に老朽化や劣化が潜んでいることも。専門家によるインスペクション（住宅診断）を受けておくと安心です。

再建築不可物件は資産価値やリノベ自由度に制限あり

建築基準法の接道要件を満たさない物件は再建築ができません。資産としての価値や将来的な建て替え・増改築に制約があるため注意が必要です。

補助金は事前申請と市税完納が条件

国や自治体のリノベ補助金を利用するには、申請時期や必要書類を守ること、市税を滞納していないことが条件です。計画初期からの確認が必須です。

見積りの内容は詳細に費用や仕様を確認“後から高額化”を防止

工事内容や使う素材のグレードによって費用が大きく変わるため、項目ごとの明細をしっかりチェックしましょう。曖昧な見積もりは、後からの追加費用発生など、トラブルの原因になります。

2025年の耐震・防火基準強化への対応も要チェック

リフォームでも安全性能向上の義務が強化され、早い段階で基準を確認し、計画的に対応することがポイントです。

詳しくはこちらの記事も：2025年4月建築基準法改正～注目ポイント!をサクッと解説～

空き家リノベが「得」になるケース

・200万円以上の補助を獲得し、DIYと合わせてトータルコストを大きく削減
・子育て世帯や移住者が300万円の中心市街地枠を利用し、最新設備の戸建てに変身
・補助金獲得のコツは「余裕ある申請スケジュールと市への事前相談」

空き家リノベでよくある質問（Q&A）

Q：最大どこまで安くできる？
A：築年数・劣化具合によっては数百万円単位の節約も。補助金やDIYがポイントです。

Q：住みながら工事は可能？
A：部分的なリフォームなら可能ですが、フルリノベは仮住まいをおすすめします。

Q：補助金はいつ申請する？
A：必ず工事着工前に。期間外や着工済みの場合は対象外です。

Q：古すぎる家でも大丈夫？
A：耐震補強などが必要になることもあるため、予算に少しゆとりを。

まとめ — 空き家リノベの成功ポイント

・空き家は、上手に選び・しっかり調べ・きちんと備えることで「理想の住まい」になります。
・情報収集と早めの行動・相談がスムーズな計画につながります。
・診断・現地調査・法的確認を徹底し、見えないリスクを防ぎましょう。
・費用は「予備費」と「補助金」を組み合わせ、安心できる資金計画を。

鶴岡市の空き家リノベは、コスト・自由度・補助金、どれも魅力的。
「少し動いてみようかな…」と思った時が始め時です。

空き家の購入からリノベーションまで、どんな小さなご相談でも大歓迎です。
ぜひお気軽にお声がけください。
無料相談はこちらから

ご覧いただきありがとうございます。
※この記事の内容は、執筆時点の情報をもとにご紹介しています。法改正や制度の変更により、現在の内容と異なる場合があります。詳しくは、ページ下部の免責事項もあわせてご覧ください。

空き家

空き家を放置すると固定資産税が６倍に？

2024年09月16日

空き家

令和５年12月13日施行”空家等対策の推進に関する特別措置法”のポイント

鶴岡市でも少子高齢化等の影響で増え続ける空き家ですが、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が改正され令和５年12月13日に施行されました。

今回の改正では、これまで「空家等」「特定空家等」と定義していた二つに「管理不全空家」が新たに加わりました。「管理不全空家」は、放置すれば「特定空家等」になる状態の空き家で、指定され勧告を受けた場合、敷地に係る固定資産税の住宅用地特例が解除となり固定資産税が最大６倍になる可能性があります。

空家等とは？

建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。
ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。

管理不全空家とは？

管理不全空き家とは、適切な管理が行われず、老朽化が進んでいる空き家のことで、放置すれば「特定空家等」となる恐れがある空き家です。

特定空家等とは？

・倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

行政による強制撤去等(代執行)が可能となります。

住宅用地特例の適用除外

これまで、「特定空家等」に指定されると住宅用地にかかる固定資産税の軽減措置（最大で1/6の減税）が解除され、税額が最大6倍になる可能性がありましたが、今回の改正により、その前段階で所有者に空き家管理の責務を強化し、行政が指導・改善を促すことが可能となりました。

「管理不全空家」が「特定空家等」に指定される主な要因は、適切な管理の欠如による建物の劣化や安全性の問題です。これらの問題が放置されると、結果的に「特定空家等」とされ、改善するための費用負担等(命令に違反すると50万円以下の過料)様々なリスクが発生します。

特定空き家に指定されるプロセス

・空き家が長期間放置され、建物や敷地が荒れ始める。

・屋根や外壁が劣化し、基礎部分に問題が生じる。

・安全や景観に悪影響を及ぼす。

・防犯、防災、衛生面で問題が発生、さらに周囲に悪影響を与える。

特定空き家とならないために

「管理不全空家」や「特定空家等」にしないためには早期の対策が必要です。

・空き家の発生原因の多くは相続です。親などが元気なうちによく話し合い、方針を決めておくことが重要です。

・早めに「売る」「貸す」「解体する」などの方針を決めておきましょう。

・定期的な点検とメンテナンスで建物の老朽化を防ぐ。

・遠方に住んでいる場合、空き家管理会社に委託する。

親が認知症と診断され意思能力がないと判断されてしまうと、現行法では「契約は無効」となってしまいます。その場合、成年後見制度を利用することになりますが、費用や時間もかかるためそう簡単ではありません。

活用方法の検討

空き家を適切に管理できない場合は、早めに活用方法を検討することが重要です。空き家を活用すれば、税制優遇を維持しつつ、建物を有効に使うことができます。

・空き家を賃貸に出したり、売却して他者に活用してもらう。
・リノベーションして住宅や店舗として利用する、または地域活動の拠点として活用する。

まとめ

「管理不全空家」や「特定空家等」に指定されると、固定資産税の優遇措置を失い、大幅な税負担の増加や撤去費用等が発生するリスクがあります。これを防ぐためには、親などが元気なうちに話し合い早めに方針を決定しておくことが大切です。相続後は定期的な管理とメンテナンスを行い、管理不全空き家への指定を避けることが不可欠です。また、空き家を賃貸やリノベーションすることで、建物を有効活用し、税制優遇を維持しつつ経済的メリットを得ることができます。日本国不動産では、不動産についての無料相談を行っております。鶴岡市・庄内地域の不動産についてのご相談はどうぞお気軽にお問い合わせください。

相続・空き家についてはこちらもご覧ください

参考：国土交通省ウェブサイト空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報

空き家

空き家等に係る媒介報酬規制の見直しについて

2024年08月23日

空き家等に係る媒介報酬規制の見直しについて簡潔にまとめました

2024年7月1日から「低廉な空き家等の媒介特例」を拡充した新たな規定が施行されました。この改正は特に、低価格の空き家の流通を促進することを目的としています。

特例の拡大

これまで400万円以下の物件に適用されていた媒介報酬(仲介手数料)の特例が、800万円以下の物件にも適用されるようになりました。この改正により、仲介業者は売主と買主双方から最大33万円まで受領可能となりました。

長期空き家への対応

賃貸借契約に関しても、「長期空き家等の媒介特例」が創設されました。これは、長期間放置されている空き家の賃貸仲介手数料の上限を引き上げる制度で、空き家の有効活用が進むことが期待されています。

今回の改正により、低価格物件や空き家の流通が促進され、不動産市場の活性化が期待されます。低価格物件の購入を検討している方にとってもこの改正は重要ですが、空き家が古くなっている場合、リフォームや改修に多額の費用がかかることがあります。そのため、家を解体して土地だけを利用することも選択肢の一つですが、土地利用については注意が必要です。

ここからは土地の再利用のポイントを

解体費用

家を壊すには解体費用がかかります。この費用は、建物の大きさや建材によって異なりますが、一般的には木造で１坪当たり３万円～５万円が相場です。しかし、法改正により建築物又は工作物の解体等の作業を行う場合、石綿(アスベスト)使用の有無について事前調査が必要となりました。そのため、アスベストの調査結果次第では解体費用が高額になるケースも考えられますので、調査解体を行う前に、業者に見積もりを依頼して費用を確認することが重要です。