2025年03月04日

不動産は“水もの”と言われることもありますが、好条件の物件は直ぐに成約済みとなることもしばしばあります。中古住宅を購入する際に大切なのは、計画と準備、そして機会を逃さないことです。

住宅購入は大きな決断ですが、適切な計画と事前準備があれば理想の住まいを手に入れることができます。新築ではなく中古住宅を選択する場合、どのような計画・準備が必要なのか、購入の主な流れとポイントを簡潔にまとめました。

中古住宅を選ぶメリット

・人気エリアや希望エリアで物件を見つけやすい。

・契約から入居までが早い。

・新築と比べて価格が安い。

・同じ予算でより広い家に住める。

・資産価値の高い物件を購入できる可能性がある。

・DIYを楽しめる。

・水道負担金を払わなくて済む場合がある など※自治体や物件によって異なるため、事前に確認が必要です。

 デメリット

・築年数が経過した物件では、設備の不具合や故障が起きやすい。

・安全に住むためにリフォームが前提となるケースも。

・想定していなかった修繕が必要になることがある。

・住宅ローン控除で戻ってくる額が少なくなる場合がある。

・住宅ローンの審査が厳しくなる可能性がある。

・好物件は早く決まりやすい など

中古住宅を購入する際は、これらのデメリットを考慮し、建物の状態を十分に確認した上で、長期的な資金計画を立てることが重要です。

購入の目的を明確にすることが重要

・なぜ中古住宅を選択するのか

・家族や家庭のビジョン・バリューは

・物件条件（広さ、間取り、築年数など）は

・住みたい町や希望エリアがあるのか

・いつまでに入居を実現したいのか

住宅を購入する目的が明確になると、自分の考えを整理でき、行動につながり、結果として購入に至りやすくなります。

 予算を設定し、資金計画を立てる

 購入資金には物件価格以外に諸費用が必要です。中古住宅の諸費用は一般的に物件価格の７％～10％ですが、リフォームの有無や内容によっても変わってきます。

フルローンは難しい？

【借入限度額】

以前は年収の5倍程度が目安とされていましたが、最近は金融機関によって審査基準が厳しくなっているケースもあります。特に築年数の古い物件や担保評価の低い物件では、希望する金額を借りられない場合があるため、事前に銀行と相談することが重要です。実際どれくらい借りられるのかは、金融機関による担保価値の評価(担保評価額)によって決まります。

【担保評価額】

担保評価額は築年数や構造、広さなどで算出します。担保価値の評価が低くなると借入可能額が少なくなり返済期間も短くなる可能性があります。そのため、物件選びの際には十分に検討し、必要に応じて不動産会社や金融機関に相談することが重要です。

審査では物件の担保価値や状態に加えて返済能力（年収、勤続年数、他社借入状況など）も対象となります。返済能力に問題がなくても、担保価値の評価でフルローンが難しくなる場合もあります。

【頭金があると有利】 

住宅を購入する際は、頭金があると住宅ローンの審査に通りやすくなるというメリットもあります。担保価値により借入可能額が少なくなってしまう場合でも、頭金があると補うことができ、さらに毎月の返済負担を減らし、将来の総返済額も抑えることができます。

住宅ローンは各銀行で様々な商品を取り扱っていますが、全期間固定金利型の住宅ローン（フラット35）は長期の返済計画が立てやすく、金利が上昇していくタイミングでは特におすすめです。ただし、中古住宅については、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していること等の条件がありますので、他の商品と比較検討する必要があります。

返済負担率（返済比率）は、自動車ローンなど他の借入も含めた総額で考える

 住宅ローン全般に言えることですが、年齢や収入に関する基準を考慮する必要があります。フラット35を利用する場合、申込時の年齢が70歳未満であることや、総返済負担率が年収に応じて30%または35%以下であることが要件となっています。

余裕をもって返済できる返済負担率は25％以下と言われています。貯蓄や子どもの将来の学費などを考えると20％ぐらいまでに抑えられると安心です。

返済負担率は「年間返済額」÷「年収」×100で算出できます。

親などからの住宅取得資金の贈与も検討する

「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」は、父母や祖父母などの直系尊属から、家屋の新築や取得・増改築のための資金の贈与を受けた場合、要件を満たせば、一定の金額まで贈与税を非課税とする制度です。

【贈与税の非課税措置】

省エネ等住宅：1,000万円まで非課税

その他の住宅：500万円まで非課税

中古住宅の場合、昭和57年以降に建築されたもの、または耐震等一定の基準を満たすもの(耐震適合証明書)であることが条件となります。省エネ基準適合住宅であれば、中古住宅であっても省エネ等住宅に該当します。省エネ基準適合住宅でない場合でも、断熱等級や耐震等級などで条件を満たしていれば適用されます。

適用期限：令和８年１２月３１日

詳細は国土交通省のホームページをご確認ください。国土交通省：住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置

 

物件情報の収集

資金計画の目途が立ったら、不動産会社やインターネットで物件情報を収集し条件に合った物件を絞り込みます。物件を内覧する際は、以下のポイントをチェックしましょう。

・基礎や外壁、屋根などの状況

・床や壁(柱)、天井の状況

・建具や建て付けの状況

・水回りや設備、配管、電気容量

・将来、増改築がしやすい工法かどうか

・隣との境にあるブロック塀・生垣などと境界標 など

気に入った物件が見つかったら、購入申し込みを行います。購入申し込み後、住宅ローンの事前審査を申し込みます。

 住宅ローン控除

住宅の取得や増改築などで住宅ローンを利用し、一定の要件を満たした場合、住宅ローンの年末残高に0.7％をかけた金額が所得税額から控除される制度です。

所得税で控除しきれなかった額については、翌年度の住民税から控除される仕組みとなっています。

中古住宅における住宅ローン控除

昭和57年以降に建築されたもの、または耐震等一定の基準を満たすもの(耐震適合証明書)であることが条件となります。

控除率：年末のローン残高の0.7%

控除期間：10年間

最大控除額：21万円／年（省エネ基準適合住宅）

一般住宅：14万円／年

新築・買取再販住宅

控除期間：13年間

最大控除額：31.5万円／年（住宅性能による）

【主な要件】

・床面積50㎡以上

・自ら居住するための住宅

・合計所得金額が2,000万円以下

・住宅ローン借入期間が10年以上

・引渡しから6か月以内に入居

・併用不可の特例を受けていないこと など

【注意点】

昭和56年12月31日以前に建築された中古住宅を取得した場合、建築された旧耐震基準の中古住宅は、原則として住宅ローン控除や贈与税の非課税措置の対象外ですが、耐震適合証明書を取得すれば適用可能です。 ただし、証明を取得するには一定の費用と手続きが必要となるため、事前に確認しておくことをおすすめします。

 まとめ

中古住宅は、計画的に進めることでコストを抑えながら理想の住まいを手に入れることができます。リフォームの自由度も高く、自分らしい住まいを実現しやすいのも大きな魅力です。リフォームについては自治体の補助金・助成金などを利用できる場合があります。適用できる制度を上手に活用しながら、最適な住まい探しを進めていきましょう！

ただし、各制度には適用条件や期限があるため、最新の情報を確認し、専門家に相談することをおすすめします。

準備・計画が整い、返済計画が立てば、物件購入を前向きに検討しやすくなるはずです。漠然とした思いから、具体的にイメージすることで、日々の家族との暮らしが変わり始め、新しい暮らしが近づいている予感が、理想の物件との出会いを実現してくれるのではないでしょうか。

弊社ではお客様のご希望をヒアリングし、鶴岡市での中古住宅探しをお手伝いしております。どうぞお気軽にお問い合わせください。