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実家を相続することになったら

2024年07月20日

実家を相続することになったら？

親と離れて暮らしていて、実家を相続することになったら、どうすればいいのか。
選択肢としては、自分や家族で住む・賃貸や民泊を考える・売却する・更地にして別の用途で活用する・相続放棄するなどが考えられますが‥
ここでは、その中でも「売却する」という選択肢について考えてみます。

相続不動産売却の大まかな流れ

相続税の申告と納付

実家を相続した場合、まずは他の相続財産とあわせて課税価格を計算し、相続税の申告が必要かどうかを判断します。

課税価格の計算

課税価格 ＝【相続税が課される財産】の合計－【相続財産から控除できるもの】の合計

【相続税が課される財産】
①土地や建物などの被相続人(親など)が所有していた財産
※評価方法は宅地と建物で異なります。

②被相続人の死亡に伴い支払われる生命保険や退職金などの「みなし相続財産」
※一定の金額までは非課税となります。

③被相続人から取得した「相続時精算課税適用財産」
※生前贈与を受け、申告の際に相続時精算課税を適用していた場合。

④被相続人から相続開始前３年以内に取得した「暦年課税適用財産」
※2024年1月1日以降の生前贈与は、7年が経過しないと相続税の課税対象外になりません。
詳しくは国税庁パンフレットをご覧ください：令和６年１月１日施行相続税及び贈与税の税制改正のあらまし

【相続財産から控除できるもの】
①相続人が負担した葬式費用
※墓地や墓碑の購入、法要や香典返しなどに要した費用は葬式費用に含まれません。
②被相続人の債務
※借入金や未払金、納める必要があった税金等。

相続税の計算
算出した課税価格から基礎控除額を引いた「課税遺産総額」に相続税の税率を掛けて計算します。
課税価格 －【基礎控除額】＝「課税遺産総額」
相続税＝「課税遺産総額」× 税率

【基礎控除額】
基礎控除額は3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）です。
※税率はこちらを参考に／国税庁ホームページNo.4155 相続税の税率

相続人が複数いる場合は、「課税遺産総額」を法定相続分であん分し、それぞれの税率を掛けて算出した相続税の合計額を、実際の相続割合で再あん分します。

申告期限
相続税の申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日(通常の場合は、被相続人の死亡の日)の翌日から１０か月以内に行うことになっています。「相続税の基礎控除」の範囲内であれば相続税はかからず申告も必要ありません。
※小規模宅地等の特例など、相続税の特例を適用するためには、相続税の申告書を提出する必要がありますのでご注意ください。

※出典：国税庁ホームページ／相続税の仕組みの分かりやすい解説より相続税のあらましPDF

特別控除について

小規模宅地等の特例
相続税の「課税価格」を計算する際、相続開始直前の宅地等の利用区分に応じた一定の割合を減額できます。
親と同居していた場合は、「小規模宅地等の特例」により節税できますが、別居していた場合は原則として適用対象外となります。ただし、相続人が持ち家を所有しておらず、賃貸物件に住んでいた場合は適用される可能性があります。適用要件や利用区分の詳細については、国税庁リンクよりご確認いただけます。参照：国税庁HP相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

不動産の相続財産評価方法について

建物は原則、固定資産税評価額により評価
※分譲マンションなどは一定の補正をして評価する場合があります。

「固定資産税評価額」×1.0

土地は路線価方式か倍率方式
土地の場合は「路線価方式」と「倍率方式」の二つの評価方法があります。路線価が定められていない地域では、倍率方式で算出します。

相続税については専門的な知識が必要となる場合も多く、きちんと調べる必要がありますので、税理士や税務署に相談することをお勧めします。

相続登記を申請する

遺産分割協議（相続人が一人の場合は不要）が終わると、相続登記の申請を行います。
相続登記の申請には多くの必要書類があり、作成が必要な書類もあります。自分で申請することも可能ですが、時間や労力に余裕がない場合は、専門家である司法書士に依頼するのがおすすめです。

以前の投稿”相続登記の義務化について”でも触れましたが、2024年4月から相続登記が義務化され、相続開始から3年以内に登記する必要があります。
また、相続登記をしないままでは、売却後に所有権移転登記ができないなどの問題が生じるため、売却前に相続登記を済ませておきましょう。

登記費用
相続登記の登録免許税は通常よりも軽減されていて0.4％です。例えば評価額が2,000万円の場合は、登録免許税8万円に司法書士報酬６～１０万円を加算した額が目安となります(対象不動産や相続人数及び取得する書類等でかわりますので事前にご確認ください)。

不動産業者に売却の依頼をする

売却することを決めたら、実家の売却を仲介してもらう不動産業者を選び査定を依頼します。
査定はポータルサイトなどでも簡単にできますが、特に建物の詳細な査定は、現地を実際に見ないと難しいところもありますので、地域の不動産業者へ依頼することをお勧めします。

査定が終わり販売価格が決まったら不動産業者と媒介契約を締結します。この媒介契約には三種類あり、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約があります。

簡単にまとめると以下のような違いがあります。

・一般媒介契約＝専属契約ではなく複数社に依頼可、自己発見取引も可能。

・専任媒介契約＝１社のみ専属契約、自己発見取引も可能。

・専属専任媒介契約＝１社のみ専属契約、自己発見取引不可。

他にも契約期間や不動産業者の義務にも違いがあります。契約前に内容をよく確認し、自分に合った契約を選んでからご契約ください。

売買契約を締結する

売却活動によって買い主が見つかったら、売買契約を締結します。
売買契約の際、必要な費用は、印紙税(不要な場合もあり)と仲介手数料です。仲介手数料は一般的には契約時に半額、引渡し時に残りの半額を支払います。

仲介手数料の計算方法
・売買価格が200万円以下‥5％
・売買価格200万円超400万円以下‥4％
・売買価格400万円超‥3％
算出した手数料に消費税を加えた金額が上限です。

金額が400万円を超える場合は、速算式で３％に６万円を足した手数料に消費税を加えます。

例：売買価格 1,000万円の場合

1,000万円×３％＝300,000

300,000＋６万円＝360,000

＋消費税 36,000

合計 396,000円が仲介手数料の目安です。

※2024年7月1日から「低廉な空き家等の媒介の特例」が800万円以下の物件まで拡大されました。そのため、低廉な空き家等の媒介の報酬額の上限は、800万円以下の物件で33万円となりますので、速算式が使えるのは800万円以上の物件になります。
※詳しくはこちらを空き家等に係る媒介報酬規制の見直しについて

引渡しまで

契約から引渡しまでに登記済証・登記識別情報等、必要書類の準備をします。所有権移転登記にかかる費用は一般的には買い主が負担します。

以上が大まかな売却スケジュールですが、ケースによっては解体工事や測量、家財の処分など、追加で費用がかかる場合もありますので、事前にご確認いただくことをお勧めします。

また、売り主が責任を負う「契約不適合責任」についても十分に理解し、建物の欠陥は正直に告知することが大切です。実家に欠陥があるのかよく分からない場合は、インスペクション(住宅診断／建物状況調査)を行うことをお勧めします。費用は５～１０万円程度です。※検査方法や面積等により、これ以上かかる場合があります。
インスペクションは、建物の専門家が目視や計測によって、住宅の基礎・外壁・屋根などの構造耐力上主要な部分を検査します。建物の現状を正しく把握したうえで、どのような特約を設けるか、または免責とするかを慎重に判断することが重要です。

売却益がでた場合は確定申告を

譲渡所得を計算
売却が済んだら譲渡所得を計算し売却益がでた場合は申告をします。

【譲渡所得】＝収入金額（売却価格・税金の清算金等）－取得費(実家の購入費※分からな場合は収入金額の５％)－譲渡費用(仲介手数料等)－ 特別控除

特別控除
不動産を売却する際に利用できる特例はいくつかありますが、親と離れて暮らしていた場合には「相続空き家の譲渡所得3,000万円特別控除の特例」が該当します。一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除を受けることができる特例です。詳しくは、こちらをご参照ください。相続空き家の譲渡所得3,000万円特別控除の特例

売却益が出た場合
売却益が出た場合は、実家を売却した翌年の2月16日～3月15日までに申告をします。
税率は所有期間によって違います。以下のリンクより国税庁ホームページをご覧ください。
※参考：国税庁ホームページNo.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

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