空き家を放置すると固定資産税が６倍に？

2024年09月16日

少子高齢化で増え続ける空き家ですが、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が改正され令和５年12月13日に施行されました。

今回の改正では、これまで「空家等」「特定空家等」と定義していた二つに「管理不全空家」が新たに加わりました。「管理不全空家」は、放置すれば「特定空家等」になる状態の空き家で、指定され勧告を受けた場合、敷地に係る固定資産税の住宅用地特例が解除となり固定資産税が最大６倍になる可能性があります。

空家等とは？

建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。
ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。

管理不全空家とは？

管理不全空き家とは、適切な管理が行われず、老朽化が進んでいる空き家のことで、放置すれば「特定空家等」となる恐れがある空き家です。

特定空家等とは？

・ 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・ 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
・ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

行政による強制撤去等(代執行)が可能となります。

住宅用地特例の適用除外

これまで、「特定空家等」に指定されると住宅用地にかかる固定資産税の軽減措置（最大で1/6の減税）が解除され、税額が最大6倍になる可能性がありましたが、今回の改正により、その前段階で所有者に空き家管理の責務を強化し、行政が指導・改善を促すことが可能となりました。

「管理不全空家」が「特定空家等」に指定される主な要因は、適切な管理の欠如による建物の劣化や安全性の問題です。これらの問題が放置されると、結果的に「特定空家等」とされ、改善するための費用負担等(命令に違反すると50万円以下の過料)様々なリスクが発生します。

特定空き家に指定されるプロセス

・空き家が長期間放置され、建物や敷地が荒れ始める。

・屋根や外壁が劣化し、基礎部分に問題が生じる。

・安全や景観に悪影響を及ぼす。

・防犯、防災、衛生面で問題が発生、さらに周囲に悪影響を与える。

特定空き家とならないために

「管理不全空家」や「特定空家等」にしないためには早期の対策が必要です。

・空き家の発生原因の多くは相続です。親などが元気なうちによく話し合い、方針を決めておくことが重要です。

・早めに「売る」「貸す」「解体する」などの方針を決めておきましょう。

・定期的な点検とメンテナンスで建物の老朽化を防ぐ。

・遠方に住んでいる場合、空き家管理会社に委託する。

親が認知症と診断され意思能力がないと判断されてしまうと、現行法では「契約は無効」となってしまいます。その場合、成年後見制度を利用することになりますが、費用や時間もかかるためそう簡単ではありません。

活用方法の検討

空き家を適切に管理できない場合は、早めに活用方法を検討することが重要です。空き家を活用すれば、税制優遇を維持しつつ、建物を有効に使うことができます。
・空き家を賃貸に出したり、売却して他者に活用してもらう。
・リノベーションして住宅や店舗として利用する、または地域活動の拠点として活用する。

まとめ

「管理不全空家」や「特定空家等」に指定されると、固定資産税の優遇措置を失い、大幅な税負担の増加や撤去費用等が発生するリスクがあります。これを防ぐためには、親などが元気なうちに話し合い早めに方針を決定しておくことが大切です。相続後は定期的な管理とメンテナンスを行い、管理不全空き家への指定を避けることが不可欠です。また、空き家を賃貸やリノベーションすることで、建物を有効活用し、税制優遇を維持しつつ経済的メリットを得ることができます。日本国不動産では、不動産についての無料相談を完全予約で行っております。鶴岡市・庄内地域の不動産についてのご相談はどうぞお気軽にお問い合わせください。

参考：国土交通省ウェブサイト空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報