相続空き家の譲渡所得3,000万円特別控除
2024年07月18日
相続空き家の譲渡所得3,000万円特別控除
高齢化社会が進み、空き家が増え続けていることは、各メディアでも取り上げられ社会問題となっています。不動産業界でも、空き家の適切な管理や流通・利活用に向けた取組みが行われていますが、空き家の発生を抑制するため、平成２８年度税制改正により「相続等により取得した空き家の譲渡所得特別控除の特例」が創設されました。
その後、令和元年度の税制改正により４年間延長、さらに令和５年度税制改正により令和９年１２月３１日まで延長され、適用対象となる範囲が拡大されました。
この特例は空き家を増やさないことを目的としているため、空き家をそのまま売却するよりは更地にして売却したほうが適用を受けやすい内容です。
譲渡所得から3,000万円を控除
相続または遺贈により取得した居住用家屋と敷地について売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除することができる特例です。以下の「譲渡所得」から3,000円を控除できます。
「譲渡所得」＝「売却価格」－「売却にかかった費用」
※取得した相続人の数が３人以上である場合は2,000万円までとなります。
対象となる家屋と敷地等について
１.被相続人居住用家屋→相続開始の直前まで被相続人が居住していた家屋で、次の３つすべてにあてはまるもの。
・昭和５６年５月３１日以前に建築された。
・区分所有（分譲マンションやオフィスビル等）建物ではない。
・相続開始の直前において被相続人が一人で暮らしていた。
※要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合、一定の要件を満たすときは該当します。
※参考：国税庁ホームページ
No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋
２.被相続人居住用家屋の敷地等→相続開始直前まで一人で暮らしていた家屋の敷地となっていた土地または土地の上に存する権利。
※用途上不可分の関係にある２以上の建築物(母屋と離れなど)がある一団の土地であった場合には、以下の例のように母屋の占める床面積の割合を土地面積に乗じた土地面積部分に限ります。
「母屋400㎡」「離れ100㎡」「土地全体1,000㎡」
建物合計床面積500㎡ 土地全体面積1,000㎡
母屋の床面積割合 400÷(400＋100)＝0.8
敷地としての控除部分 1,000×0.8＝800㎡
※参考：国税庁ホームページ
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
特例の適用要件について
１.売り主が相続または遺贈により取得した家屋と敷地を売却した場合で、次の要件に当てはまること。
・相続から譲渡するまで事業や貸付、または居住していないこと
・家屋がある場合は譲渡までに一定の耐震基準を満たすもの
２.家屋を取壊して敷地を売却した場合で、次の要件にあてはまること。
・相続から取壊しの時まで事業や貸付、または居住していないこと
・敷地が相続から譲渡の時まで事業や貸付、または居住の用に供されていなかったこと
・敷地が家屋取壊しから譲渡の時まで建物または構造物の敷地の用に供されていないこと
以下は、適用の範囲が拡大された部分です。
売り主が相続または遺贈により取得した家屋と敷地を売却した場合で、相続から譲渡の時まで事業や貸付、または居住していなかったことに加えて次のいずれかに当てはまること。
・譲渡の時からその年の翌年２月１５日までの間に一定の耐震基準を満たすこととなった
・譲渡の時からその年の翌年２月１５日までの間に家屋全部の取壊しを行った
これは売却後に買い主が家屋を耐震補強工事を行ったり取壊した場合でも要件を満たすという内容で、売り主側で工事費用などを考慮する負担が軽減されます。
３.相続した日から３年目後の１２月３１日までに売却。
４.売却代金が１億円以下であること。
５.相続財産を譲渡した場合の取得費の特例等、他の特例の適用を受けていないこと。
６.同一相続人からの相続物件について、重複して適用を受けていないこと。
７.親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
【対象・要件まとめ】
・亡くなった人が直前まで一人で住んでいた家屋で土地も相続する
・相続開始から譲渡まで誰も利用したり住んでいない
・昭和５６年５月３１日以前に建築した家屋
・分譲マンションやオフィスビル等ではない
・耐震基準を満たす工事または解体工事を売却前後に行う
・相続した日から３年後の１２月３１日までに売却
・売却代金が１億円以下
・他の特例の適用または重複して特例を受けていない
・第三者への売却
※参考：国税庁ホームページ
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
「相続空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」は節税効果が高い特例ですので、要件を満たす場合はぜひ活用したいものです。
しかし、提出書類も多く予想より時間がかかる場合もありますので、売却する場合はお早めに各専門家へご相談ください。
また、確定申告をすることになりますので、後から要件を満たさないということがないように、税務の専門家に相談することをお勧めします。
売却についてのご相談は「ご相談・お問い合わせ」のページよりご予約ください。
