2024年07月18日

相続空き家の譲渡所得3,000万円特別控除とは？ 

高齢化社会が進み、空き家が増え続けていることは、各メディアでも取り上げられ社会問題となっています。これは鶴岡市も例外ではありません。不動産業界でも、空き家の適切な管理や流通・利活用に向けた取組みが行われていますが、空き家の発生を抑制するため、平成２８年度税制改正により「相続等により取得した空き家の譲渡所得特別控除の特例」が創設されました。

その後、令和元年度の税制改正により４年間延長、さらに令和５年度税制改正により令和９年１２月３１日まで延長され、適用対象となる範囲が拡大されました。

この特例は空き家を増やさないことを目的としているため、空き家をそのまま売却するよりは更地にして売却したほうが適用を受けやすい内容です。

譲渡所得から3,000万円を控除

相続または遺贈により取得した居住用家屋と敷地について売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除することができる特例です。以下の「譲渡所得」から3,000円を控除できます。

「譲渡所得」＝「売却価格」－「売却にかかった費用」

※取得した相続人の数が３人以上である場合は2,000万円までとなります。

対象となる家屋と敷地等について

１.被相続人居住用家屋→相続開始の直前まで被相続人が居住していた家屋で、次の３つすべてにあてはまるもの。

・昭和５６年５月３１日以前に建築された。
・区分所有（分譲マンションやオフィスビル等）建物ではない。
・相続開始の直前において被相続人が一人で暮らしていた。

※要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合、一定の要件を満たすときは該当します。

※参考：国税庁ホームページNo.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋

２.被相続人居住用家屋の敷地等→相続開始直前まで一人で暮らしていた家屋の敷地となっていた土地または土地の上に存する権利。

※用途上不可分の関係にある２以上の建築物(母屋と離れなど)がある一団の土地であった場合には、以下の例のように母屋の占める床面積の割合を土地面積に乗じた土地面積部分に限ります。

※参考：国税庁ホームページNo.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

特例の適用要件について

１.売り主が相続または遺贈により取得した家屋と敷地を売却した場合で、次の要件に当てはまること。

・相続から譲渡するまで事業や貸付、または居住していないこと
・家屋がある場合は譲渡までに一定の耐震基準を満たすもの

２.家屋を取壊して敷地を売却した場合で、次の要件にあてはまること。

・相続から取壊しの時まで事業や貸付、または居住していないこと
・敷地が相続から譲渡の時まで事業や貸付、または居住の用に供されていなかったこと
・敷地が家屋取壊しから譲渡の時まで建物または構造物の敷地の用に供されていないこと

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以下は、適用の範囲が拡大された部分です。

売り主が相続または遺贈により取得した家屋と敷地を売却した場合で、相続から譲渡の時まで事業や貸付、または居住していなかったことに加えて次のいずれかに当てはまること。

・譲渡の時からその年の翌年２月１５日までの間に一定の耐震基準を満たすこととなった
・譲渡の時からその年の翌年２月１５日までの間に家屋全部の取壊しを行った

これは売却後に買い主が家屋を耐震補強工事を行ったり取壊した場合でも要件を満たすという内容で、売り主側で工事費用などを考慮する負担が軽減されます。

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３.相続した日から３年目後の１２月３１日までに売却。

４.売却代金が１億円以下であること。

５.相続財産を譲渡した場合の取得費の特例等、他の特例の適用を受けていないこと。

６.同一相続人からの相続物件について、重複して適用を受けていないこと。

７.親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

対象要件

※参考：国税庁ホームページNo.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

まとめ

「相続空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」は節税効果が高い特例ですので、要件を満たす場合はぜひ活用したいものです。

しかし、提出書類も多く予想より時間がかかる場合もありますので、売却する場合はお早めに各専門家へご相談ください。

また、確定申告をすることになりますので、後から要件を満たさないということがないように、税務の専門家に相談することをお勧めします。

鶴岡市・庄内エリアの不動産についてのご相談は、どうぞお気軽にお問い合わせください。

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2024年07月17日

相続登記が義務化 !? ポイントをサクッと解説

令和６年４月１日から相続登記の申請が義務化されました。
施行から３か月が経ちましたが、令和６年４月１日より前に相続して相続登記をしていないものも対象となりますので、この機会にご確認いただければと思います。
東京法務局のホームページに分かりやすく掲載されていますので、以下に引用します。

令和６年４月１日から、相続登記の申請が義務化されました。

(1)相続（遺言も含みます。）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
(2)遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に、相続登記をしなければなりません。
(1)と(2)のいずれについても、正当な理由（※）なく義務に違反した場合は１０万円以下の過料（行政上のペナルティ）の適用対象となります。

なお、令和６年４月１日より以前に相続が開始している場合も、３年の猶予期間がありますが、義務化の対象となります。不動産を相続したら、お早めに登記の申請をしましょう。

（※）相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケースなど。

出典：東京法務局ホームページ

この新制度のポイントはペナルティが科されるところで、正当な理由なく義務に違反した場合は１０万円以下の過料の適用対象となります。

正当な理由とは簡単にいえば「相続登記まで時間がかかる」場合で、相続人が多く遺産分割協議が大変・相続争いがある・相続登記義務を負う者が重病・相続登記義務を負う者の家庭的または経済的問題等…により時間がかかってしまう場合です。

そこで、早期に遺産分割をすることが困難な場合には、「相続人申告登記」という簡潔な手続きが新たに作られました。相続人申告登記は、戸籍などを提出して自分が相続人であることを申告しますが、権利者であることではなく相続人であることを公示する制度となっています。申告することでペナルティは免れることになりますが、遺産分割協議がまとまり次第、相続登記を行う必要がありますのでご注意ください。

問題は所有者不明土地

相続登記が義務化された背景として、「所有者不明土地」の急増による問題があります。

所有者不明のまま、土地が活用できない管理されないことで問題点は大きく二つ。

１.所有者がわからないまま放置され管理が行き届かず環境悪化につながり近隣住民への影響も。

２.災害時緊急工事や災害整備のための公共事業等が進まない。

他にも問題はありますが、不動産取引では被相続人名義のまま相続人が売却した場合、売却後に買い主の名義に変更する移転登記ができず、原則所有権を取得することができないことになります。

また、相続登記をしていないと相続物件を担保とした融資も受けられないなどのデメリットもありますので、相続したら早めに登記申請をしましょう。相続人が多い場合、遺産分割協議に時間がかかることもありますので、早い段階で対処できるよう考えておく必要があると思います。

登記は相続人本人が手続きをすることもできますが、時間と労力がかかるため余裕がない方は専門家である司法書士に相談することをお勧めします。

相続したら早めに登記申請を

今回は「相続登記の義務化」について簡単ではありますが取り上げてみました。相続したら、早めに登記申請を行いましょう。令和６年４月１日より前に相続して相続登記をしていないものも対象となります。

なお、「相続空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」が４年延長され、適用期間が令和９年１２月３１日までとされました。この特例は所有者不明土地とともに社会問題となっている空き家問題を解決する一つの方法として設けられました。特例の適用を受けるためにはいくつか要件がありますが、この特例についてはまたの機会に。

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2024年07月17日

大切な選択に真心を込めてサポートいたします

日本国不動産は鶴岡市・庄内エリアで不動産仲介に特化した業務を行う小さな不動産会社です。

このたび、鶴岡駅前にあるマリカ西館2階に新規オープンしました。

大切な不動産だからこそ、なるべく時間をかけてお話を伺いたいと考えております。

一件ごと時間をかけて”しっかりと準備”を行いご要望にお応えできるよう対応いたします。

不動産の物件情報は、ネットで検索すれば大手ポータルサイトをはじめ多くの情報が集まりますが、それだけではありません。弊社ではお客様のご要望をしっかりとヒアリングした上で、選択肢を一つでも多く増やし、ご提案できるよう行動いたします。

住まいや土地、事業物件をお探しの方、所有していて売却や運用をお考えの方、相続物件について等、どうぞお気軽にご相談ください。もちろんアパート等、賃貸物件もお探しします。大家さんは自己所有のアパートや事業用物件の募集に弊社ホームページへの掲載もぜひご検討ください。

お客様一人ひとりに共感し、心を込めたサービスをご提供できるよう、不動産業に励んでまいります。どうぞよろしくお願いいたします。